La fiscalité des plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un sujet souvent méconnu et source d’interrogations pour les investisseurs. Comment sont imposées ces plus-values ? Quels sont les dispositifs d’allègement fiscal possibles ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
Les SCPI en bref
Les SCPI sont des sociétés dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les investisseurs deviennent ainsi associés de la SCPI et perçoivent des revenus locatifs proportionnels au nombre de parts qu’ils détiennent.
Fiscalité des plus-values lors de la cession
Lorsqu’un associé décide de céder tout ou partie de ses parts de SCPI, il réalise une plus-value si le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime d’imposition applicable dépend du type de SCPI :
- SCPI d’entreprise : La plus-value réalisée lors de la cession des parts relève du régime des plus-values professionnelles et est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement pour durée de détention.
- SCPI de particuliers : La plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers et peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention.
Abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention permettent d’alléger la fiscalité des plus-values en fonction du temps écoulé entre l’acquisition des parts et leur cession. Ils s’appliquent différemment selon qu’il s’agisse d’une SCPI d’entreprise ou d’une SCPI de particuliers.
Pour les SCPI d’entreprise, l’abattement est égal à :
- 50% pour une détention comprise entre 2 et 8 ans ;
- 65% pour une détention supérieure à 8 ans.
Pour les SCPI de particuliers, l’abattement est progressif :
- 6% par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année ;
- 4% pour la 22ème année;
- Exonération totale au-delà de 22 ans de détention.
Frais liés à la cession des parts
Lorsque vous cédez vos parts de SCPI, vous devez prendre en compte les frais de cession qui viennent s’ajouter à la fiscalité des plus-values. Ces frais sont généralement composés d’une commission versée à la société de gestion et éventuellement d’une taxe sur les transactions immobilières.
Optimisation fiscale et report d’imposition
Il existe plusieurs dispositifs permettant d’optimiser la fiscalité des plus-values lors de la cession des parts de SCPI :
- Apport-cession : Il s’agit de céder vos parts en réalisant un apport préalable à une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). La plus-value est alors imposée au taux réduit de l’IS, sous réserve de respecter certaines conditions.
- Pacte Dutreil : Ce dispositif permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la plus-value lors de la cession des parts si celles-ci ont été détenues pendant au moins deux ans et que l’associé s’est engagé à conserver les titres pendant six ans.
- Report d’imposition : Vous pouvez demander le report d’imposition de la plus-value si vous réinvestissez le produit de la cession dans certaines opérations (achat ou création d’une entreprise, souscription au capital d’une PME…).
Il est important de noter que chaque situation est unique et qu’il convient de prendre conseil auprès d’un professionnel pour étudier les meilleures options en fonction de votre cas particulier.
En résumé, la fiscalité des plus-values lors de la cession de parts de SCPI dépend du type de SCPI et du régime d’imposition applicable. Des abattements pour durée de détention permettent d’alléger cette fiscalité, tandis que plusieurs dispositifs d’optimisation fiscale peuvent être mis en place pour limiter l’impact sur votre patrimoine. Il est essentiel de bien comprendre les mécanismes en jeu et de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre investissement.